Образец КП на строительные работы

Кому: ООО «Прометей-Логистика», г. Москва Контактное лицо: Ирина Платонова, операционный директор От: Propose Construction, отдел коммерческих проектов Куратор проекта: Дмитрий Волков, руководитель проектов, +7 (495) 555-78-23, d.volkov@propose-construction.ru, Telegram @d_volkov_construction Дата: 4 мая 2026 Срок действия предложения: 30 календарных дней (до 3 июня 2026)

Суть проекта: капитальный ремонт офисного помещения 640 м² на 3-м этаже БЦ «Меридиан» (класс B+, ст. м. «Технопарк») по схеме генерального подряда. Демонтаж существующих перегородок, реконструкция планировки в open space на 80 рабочих мест, 4 переговорные комнаты, кухня и серверная. Полный комплекс строительно-монтажных работ (СМР): электрика (силовая 80 кВт + слаботочка), модернизация вентиляции с рекуперацией, установка сплит-системы Daikin, чистовая отделка. Дедлайн готовности: 1 сентября 2026 года (истекает аренда текущего офиса). Бюджет: 6 200 000 ₽ + 8% резерв (496 000 ₽), всего к оплате при полном использовании резерва: 6 696 000 ₽.

Документ подготовлен по итогам выезда главного инженера ПТО на объект 28 марта 2026 года, технического задания от 12 апреля и согласованных эскизов планировки от 22 апреля. Регламент работ согласован с управляющей компанией БЦ письмом исх. № 2026-04-18/УК.

Раскладываем цели в три слоя, так Вам и нам через 10 недель проще сверить, попадаем мы в задачу или просто «делаем ремонт».

Бизнес-цели заказчика (что должно поменяться в цифрах):

• Переезд 80 рабочих мест к 1 сентября 2026 года. Договор аренды текущего офиса истекает 31 августа, продление невозможно (здание уходит под реконструкцию). Просрочка переезда = 2 800 000 ₽ штрафа по новому договору + 1 800 000 ₽ за 4 недели аренды старого офиса по «штрафной» ставке. Итого риск задержки 4 600 000 ₽
• Снижение расходов на эксплуатацию на 35-40% относительно текущего офиса. Новая система вентиляции с рекуперацией экономит 28-32% на отоплении (расчёт инженера ПТО), LED-освещение даёт 60% экономии против люминесцентных ламп текущего помещения
• Ёмкость до 100 рабочих мест за счёт open space планировки (текущая кабинетная, утилизация площади 60%) с возможностью расширения в течение 12-18 месяцев без капитальных работ

Управленческие цели (что должно стать удобнее):

• Соседние арендаторы 2-го и 4-го этажей БЦ не должны жаловаться в управляющую компанию. Шумные работы (демонтаж, перфоратор, штробление): строго с 19:00 до 08:00 МСК и в выходные, согласовано с УК письмом исх. № 2026-04-18/УК
• Фотоотчёт каждую пятницу к 18:00 на электронную почту операционного директора. Доступ Ирины Платоновой и инженера-проектировщика заказчика на объект 24/7 по согласованному пропуску
• Один контакт со стороны подрядчика — Дмитрий Волков. Все эскалации, изменения скоупа, претензии идут через него, без «отдела работы с клиентами» и многоуровневой коммуникации

Технические цели (нормативы и стандарты):

• Звукоизоляция переговорных не менее 52 дБ (СП 51.13330.2011 для офисных помещений категории A2)
• Освещённость на рабочем месте 500 лк при коэффициенте равномерности 0,7 (СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение»)
• Кратность воздухообмена 60 м³/час на человека в open space, 90 м³/час в переговорных (СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»)
• Соответствие классу пожарной опасности К0 для отделочных материалов на путях эвакуации (СНиП 21-01-97)

Один контракт по схеме генподряда, две фазы. Это в 1,4 раза дешевле, чем разделять заказ на «инженерия отдельно, отделочные работы отдельно» (стандартная практика добавляет 18-22% к смете на стыковку подрядчиков), и предсказуемее по срокам: у Вас один календарный план, одна команда и один прораб на каждой фазе.

Фаза 1 — «Демонтаж и инженерия» (4 рабочих недели):

• Демонтаж существующих перегородок, потолков и напольных покрытий (5 рабочих дней)
• Вывоз КГМ через грузовой лифт БЦ строго в окно 06:00-08:00 (регламент управляющей компании)
• Прокладка силовой электросети на 80 рабочих мест и серверную (выделенный фидер 80 кВт), щиты ABB
• Слаботочка: СКС категории 6A (от ICS), СКУД (Hikvision), видеонаблюдение, кабель-каналы
• Монтаж приточно-вытяжной вентиляции с рекуперацией Systemair (КПД рекуператора 78%)
• Установка сплит-системы Daikin (8 внутренних блоков по зонам комфорта, наружный блок на крыше БЦ согласован с УК)
• Шумные работы строго 19:00-08:00 МСК и в выходные

Фаза 2 — «Отделка и сдача» (6 рабочих недель):

• Возведение перегородок из ГКЛ Knauf со звукоизоляцией ≥52 дБ для 4 переговорных и серверной
• Подвесные потолки Armstrong (модуль 600×600), монтаж LED-светильников 500 лк на рабочем месте
• Напольные покрытия: ковролин Interface (плитка 50×50, easy-replace) в open space, керамогранит Tarkett (300×600, R10) в зонах общего пользования и санузлах
• Установка межкомнатных дверей с доводчиками, замки СКУД для серверной и переговорных
• Общестроительные работы: штукатурка, шпаклёвка, покраска стен и потолков краской Tikkurila Joker
• Финальная уборка (профессиональная клининговая бригада, 2 рабочих дня)
• Сдача исполнительной документации, актов КС-2/КС-3 и журнала работ КС-6 в Ваш архив

Принцип №1: документооборот по форме КС, а не «фотки в WhatsApp».

Все скрытые работы (электрика до закрытия гипсокартоном, подключения вентиляции до облицовки) фиксируются актами скрытых работ с подписью прораба и Вашего инженера-проектировщика. Журнал работ КС-6 ведётся ежедневно, в любой момент Вы можете запросить его и увидеть, кто, когда и какую работу выполнил. По завершении каждого этапа подписываются КС-2 (акт о приёмке выполненных работ) и КС-3 (справка о стоимости). Это не формальность, а документы, которые при споре в арбитраже доказывают объём и качество выполненного.

Принцип №2: фиксированная цена, риск ошибки сметы — на нас.

Если в ходе работ выясняется, что мы недосчитали объём (например, демонтаж выявил скрытые слои штукатурки, не видимые при выезде 28 марта), это наш риск, не Ваш. Резерв 8% (496 000 ₽) покрывает такие ситуации. Если резерв не использован, возвращаем последним платежом. Если требуется больше, уведомляем за 5 рабочих дней до затрат с письменным обоснованием. Решение остаётся за Вами.

Это главный блок документа. Смотрите внимательно: у нас нет строки «прочее», нет «организационных расходов» и нет «накладных по фактической стоимости». Каждая позиция — конкретная работа, конкретный срок, конкретная сумма, конкретная сторона ответственности. Раздел вентиляции (строка 3) разбит на оборудование и монтаж отдельно: это приём из публичных КП профильных подрядчиков (см. пример Климат-Ком), который даёт Вам возможность торговаться по железу с альтернативными поставщиками без пересмотра монтажной части.

НДС 20% включён (общая система налогообложения, мы плательщики НДС).

Условия оплаты:

• 30% аванс при подписании договора — закупка материалов первой партии (электрика, вентиляция, перегородочные системы) и мобилизация бригад на объект
• 40% по завершении Фазы 1 — после подписания КС-2/КС-3 за инженерные работы и закрытие актов скрытых работ
• 30% по подписании финального акта приёмки — после устранения замечаний по дефектной ведомости (если будут) и передачи исполнительной документации в Ваш архив

Резерв 8% — это не «накрутка», а фиксированный процент на риски, которые нельзя предсказать при выезде на объект до демонтажа: скрытые слои штукатурки, нестандартные несущие элементы, не заявленные в техпаспорте БЦ коммуникации, изменения требований УК в ходе работ. Если резерв не использован, возвращаем последним платежом. Если требуется больше, шлём письменное уведомление за 5 рабочих дней с обоснованием, решение за Вами.

Гарантия по ст. 754 и 755 ГК РФ: 5 лет на конструктивные элементы и инженерные системы, 2 года на отделочные работы. Реакция на гарантийный запрос в Москве — 48 часов с момента письменного обращения, выезд бригады в течение 5 рабочих дней с подтверждения проблемы как гарантийного случая.

Срок действия предложения: 30 календарных дней (до 3 июня 2026).

Чтобы через 6 недель не было «а это сколько стоит, а это не входило», ниже отдельный блок без вариантов прочтения.

Включено в смету 6 200 000 ₽ + 8% резерв (полный комплекс строительно-монтажных и отделочных работ по схеме генподряда):

• Полный объём работ по 9 позициям таблицы выше (демонтаж, электрика, вентиляция, перегородки, потолки, полы, двери, общестрой, финальная сдача)
• Базовые материалы по нашей спецификации: ГКЛ Knauf, потолки Armstrong, ковролин Interface (плитка 50×50), керамогранит Tarkett (300×600, R10), сплит Daikin, кабель ABB, светильники LED 500 лк / 4000K, краска Tikkurila Joker
• Вывоз КГМ (контейнер 8 м³ × 6 рейсов, оплата контейнерной площадки в нашей зоне ответственности)
• Аренда грузового лифта БЦ в окне 06:00-08:00 (включена в общую плату аренды БЦ Вашему юр. лицу, мы только координируем расписание)
• Страхование строительно-монтажных рисков — полис на 50 млн ₽ в СПАО «Ингосстрах», тариф 0,18%, около 90 000 ₽ на весь срок работ. Покрывает повреждение объекта, ущерб третьим лицам (соседние арендаторы) и Вашему имуществу в зоне работ
• Ведение журнала работ КС-6, акты скрытых работ на каждый этап, КС-2 и КС-3 ежемесячно
• Финальная уборка после сдачи (профессиональная клининговая бригада, 2 рабочих дня)
• Передача исполнительной документации в Ваш архив + копия в УК БЦ в течение 5 рабочих дней после финальной приёмки

НЕ включено (если потребуется — по отдельной смете):

• Дизайн-проект интерьера — мы реализуем по эскизам Вашего проектировщика. Если нужен дизайн-проект под ключ, ориентир по рынку 1 500-3 000 ₽/м² (ниша дизайнера, не подрядчика)
• Мебель (рабочие столы, кресла, шкафы, ресепшен, кухонный гарнитур) — закупка, доставка, сборка. Бюджет «эконом» 250-400 тыс. ₽ за 80 РМ, «комфорт» 600 тыс. — 1,2 млн
• IT-инфраструктура — серверное оборудование, активное сетевое (свитчи, точки доступа Wi-Fi, АТС, видеоконференц-системы). У нас — только пассивная СКС категории 6A (входит в электромонтаж)
• Брендирование — навигация по этажу, логотипы, фотообои, элементы корпоративного стиля (от 80 тыс. за 640 м²)
• Согласования с надзорными органами при перепланировке несущих конструкций. В Вашем случае несущие не затрагиваются, согласования с УК БЦ достаточно
• Простой по вине заказчика — задержка согласований сверх 2 рабочих дней, отсутствие доступа на объект, не своевременное предоставление исходных данных. Тариф простоя 28 000 ₽/день, фиксируется актом
• Изменения скоупа в ходе работ — оформляются дополнительным соглашением до начала работ по изменённой части

Часовые ставки на дополнительные работы (если возникнут):

• Главный инженер ПТО: 4 800 ₽/час
• Прораб: 3 200 ₽/час
• Бригадир-отделочник: 2 400 ₽/час
• Электромонтажник 5 разряда: 2 100 ₽/час
• Подсобный рабочий: 1 200 ₽/час

Эти ставки сравнимы с рынком МСК 2026 для коммерческого ремонта класса B+/A. Премиум fit-out студии уровня Space PM (75 000 м² для Yandex/VK/MTS/IKEA MOS) держат ставки на 30-50% выше: там другая ниша (БЦ класса A с международным стандартом BREEAM/LEED), и средняя стоимость м² у них 18-30 тыс. ₽ вместо наших 9 700.

На Вашем проекте — шесть конкретных людей. Не «штат 140 сотрудников», а именно эти. Если кто-то уйдёт в отпуск или заболеет, заранее предупредим и согласуем замену с Вами. В норме команда стабильная на весь срок работ.

• Дмитрий Волков — руководитель проектов, 12 лет в коммерческом ремонте, fit-aut офисов и шоурумов от 200 до 2 000 м². Куратор проекта, Ваш единственный point of contact: вопросы, эскалации, изменения скоупа, претензии — через него.
• Алексей Морозов — главный инженер ПТО, 16 лет в строительной экспертизе (СП, СНиП, охрана труда), 8 лет в Propose Construction. Отвечает за соответствие работ нормативам, ведёт сметную дисциплину, подписывает КС-2/КС-3 со стороны подрядчика.
• Сергей Гладков — прораб Фазы 1 (демонтаж и инженерия), 14 лет в монтаже инженерных сетей коммерческой недвижимости. На объекте ежедневно с 09:00 до 18:00 (плюс приёмка ночных работ утром по понедельникам и четвергам).
• Антон Ширяев — прораб Фазы 2 (отделка и сдача), 11 лет в чистовой отделке офисных пространств класса B+/A. Принимает объект у Сергея после Фазы 1, ведёт до подписания финального акта.
• Наталья Кузнецова — сметчик-инженер, 9 лет в составлении смет ГЭСН и коммерческих смет fit-out. Готовит и закрывает КС-2/КС-3, ведёт журнал работ КС-6, отвечает на финансовые вопросы Заказчика.
• Елена Тиханова — дизайнер-проектировщик планировок, 8 лет. На Вашем проекте сопровождает реализацию эскизов Вашего проектировщика: отвечает на вопросы по стыкам отделочных материалов, цветовым соответствиям, выбору фурнитуры.

Все шестеро — штатные сотрудники Propose Construction (трудовые договоры, не гражданско-правовые). Совмещений с другими подрядчиками в текущий период нет, мы это контролируем для соблюдения сроков по Вашему проекту.

Членство в СРО — Ассоциация «Объединение строителей Москвы», свидетельство о допуске к работам, влияющим на безопасность объектов капитального строительства (реестр НОСТРОЙ). Уровень ответственности до 60 млн ₽ стоимости работ по одному договору, что покрывает Ваш проект с десятикратным запасом.

Страхование строительно-монтажных рисков — полис СПАО «Ингосстрах» на 50 млн ₽, оформляется на каждый проект отдельно (страховой взнос входит в смету проекта).

Не «80+ объектов в портфолио, посмотрите на сайте». Три релевантных кейса в близкой нише с цифрами «было / стало»:

1. Офис IT-компании 480 м² в БЦ класса B+ «Альтаир», СВАО Москвы.

Задача: fit-out пустого помещения после девелопера (бетонная коробка с готовыми мокрыми точками и подведённой электрикой к этажному щиту) под 60 рабочих мест, 3 переговорные и кухню. Базовый фит-аут без сложной инженерии: вентиляцию подключали к общедомовой системе, без рекуператора. Сроки переезда жёсткие: 7 недель до окончания аренды старого офиса. Цена: 3 600 000 ₽ (7 500 ₽/м²), 7 рабочих недель. Результат: сдан с задержкой 3 рабочих дня. Вентиляционное оборудование задержалось у поставщика на 4 дня, штраф для нас 32 000 ₽ по договору. Заказчик переехал в срок, замечаний по приёмке не было. Контакт CEO заказчика передаём по письменному запросу.

2. Шоурум розничной сети 320 м² на Ленинском проспекте.

Задача: переоборудование помещения бывшего ритейла в шоурум премиум-сегмента. Демонтаж торгового оборудования предыдущего арендатора, новая планировка (зона ресепшн + торговый зал + 2 примерочные + склад), специальное освещение для презентации товара (3000K, индекс цветопередачи Ra ≥90, диммируемые трек-системы Erco), премиум-керамогранит крупного формата 1200×600, акустические потолки Ecophon вместо стандартного Armstrong. Срок: 6 рабочих недель, цена 3 900 000 ₽ (12 200 ₽/м²). Цена выше офисного fit-out на 60% за счёт спец-освещения и премиум-материалов. Результат: сдан в срок. За 14 месяцев эксплуатации был один гарантийный спор по оттенку керамогранита из новой партии (заменили 8 м² за 5 рабочих дней, в смету не попало, за наш счёт по гарантии). Через 18 месяцев заказчик пригласил нас на второй проект (расширение шоурума на соседние 220 м²).

3. Колл-центр в БЦ «Орбита», г. Подольск, 1 100 м² на трёх этажах одного арендатора.

Задача: капремонт под 130 рабочих мест колл-центра + кухня + 4 переговорные + комната отдыха. Здание 1980-х годов, инженерия требовала полной замены (силовая на старом алюминии 1985 года, вентиляция отсутствовала как класс, только естественное проветривание). Сложность: работа на 3 этажах одновременно с разными бригадами и координацией грузопотока через единственный лифт здания. Срок: 16 рабочих недель (Фаза 1 — 6 недель, Фаза 2 — 10 недель). Цена: 16 300 000 ₽ (14 800 ₽/м²), верх капитального сегмента. Из 8% резерва ушло около 4% на ликвидацию коррозии арматуры в плите перекрытия 2-го этажа (УК БЦ зону ответственности признала, но не финансово, вошло в наш резерв). Результат: сдан в срок. Внеплановая проверка Роспотребнадзора через 2 месяца после ввода: нарушений по освещённости, вентиляции и шумовым нормативам не выявлено. Контакт операционного директора заказчика передаём по запросу.

Контакты руководителей всех трёх проектов передаём Ирине Платоновой по письменному запросу. У нас договорённость с заказчиками о предварительном уведомлении за 1 рабочий день до звонка.

Что мы гарантируем (конкретно и проверяемо):

• Гарантия по ст. 754 ГК РФ — ответственность подрядчика за качество работ. Срок 5 лет на конструктивные элементы и инженерные системы, 2 года на отделочные работы. Это законный минимум, мы его выдерживаем
• Реакция на гарантийный запрос в Москве — 48 часов с момента письменного обращения. Выезд бригады на объект в течение 5 рабочих дней с момента подтверждения проблемы как гарантийного случая
• Страхование строительно-монтажных рисков — полис на 50 млн ₽ в СПАО «Ингосстрах» на весь срок работ. Покрывает повреждение объекта, ущерб третьим лицам (соседние арендаторы), ущерб Вашему имуществу в зоне работ
• Журнал работ КС-6 ведётся ежедневно, доступен по запросу в любой момент. Акты скрытых работ — на каждый этап до закрытия гипсокартоном. КС-2 и КС-3 — ежемесячно с расшифровкой по позициям сметы
• Регламент шумных работ согласован с УК БЦ письмом исх. № 2026-04-18/УК — ударные операции (штробление, перфоратор, демонтаж стяжки) только 19:00-08:00 МСК и в выходные. Шумомер у прораба, журнал замеров доступен УК. Для рабочих мест норматив СанПиН 1.2.3685-21 — 80 дБА LAэкв (единый, п. 35)
• Передача исполнительной документации — комплект схем, паспортов оборудования, гарантийных талонов в Ваш архив + копия в УК БЦ в течение 5 рабочих дней после подписания финального акта приёмки

Чего мы НЕ гарантируем (и что обязаны проговорить вслух):

• Скрытые дефекты несущих конструкций здания — это зона ответственности УК БЦ, не подрядчика. Если при демонтаже обнаружатся трещины в плите перекрытия или коррозия арматуры, мы фиксируем дефектным актом, останавливаем работы в этой зоне и уведомляем УК. Затраты на устранение — за УК БЦ
• Задержки по причинам вне нашего контроля — несвоевременное согласование изменений со стороны заказчика, отсутствие доступа на объект сверх 2 рабочих дней, нарушение поставок материалов поставщиком при наличии нашего предзаказа за 4 недели. По таким задержкам штрафы не выплачиваются, фиксируется актом и сдвигается график
• Идеальное совпадение цвета новой партии плитки или ковролина с эталонной партией — заводская допустимая погрешность ±5%. Если хотите гарантию совпадения, заказывайте сразу с запасом 10% на подмену в первые 24 месяца (около 50-70 тыс. ₽ дополнительно к смете)
• Полное отсутствие шума при ночных работах — норматив СанПиН 1.2.3685-21 для территории, прилегающей к жилым домам, ночью 45 дБА LAэкв (Табл. 5.35); ближайший жилой дом в 180 метрах, замеры на границе жилой территории укладываются в норматив. Но «полная тишина» в принципе невозможна. Если соседний арендатор-офис работает в ночную смену и подаст обоснованную жалобу, пересогласуем график за наш счёт
• Скорость выдачи актов и согласований Управляющей компанией БЦ — пропуска на бригаду, согласование вывоза КГМ, согласование изменений в инженерных системах. УК работает в своём ритме, мы можем только своевременно подавать заявки и эскалировать через куратора
• Полное возмещение стоимости простоя в случае форс-мажора (отключение электричества в БЦ, авария на магистральных сетях). По таким случаям ст. 401 ГК РФ освобождает обе стороны от ответственности

Договор — типовой договор подряда (ст. 740-757 ГК РФ), типовой шаблон в приложении. Можем работать по Вашему шаблону. Согласование обычно занимает 2-3 раунда правок и 5-7 рабочих дней.

Не «звоните, обсудим», а три конкретные опции.

1. Назначить выезд главного инженера ПТО на повторный замер с Вашим инженером-проектировщиком. Уточняем спорные моменты: точные толщины существующих стяжек, фактическое состояние электрощитовой, требования УК БЦ по организации стройплощадки, согласованные точки подключения вентиляции к общедомовым стоякам. Слоты на этой неделе: вт/чт/пт после 14:00 МСК. Бесплатно, занимает 2-3 часа на объекте.

2. Получить расширенный смета-проект на 25 страниц со спецификацией материалов за 45 000 ₽. Эта сумма зачитывается в первый этап работ при подписании договора (т.е. не «дополнительно к 6 200 000», а «авансом за этап 1»). Что получаете: полная спецификация материалов с артикулами и поставщиками, детализированная смета по всем 9 позициям с разбивкой «работа / материалы», расчёт нагрузок на электросеть с однолинейной схемой, схема разводки вентиляции в формате DWG, расчёт окупаемости энергоэффективных решений (LED, рекуперация Systemair). Подходит, если требуется показать предложение совету директоров или сравнить с другими подрядчиками на сопоставимом уровне детализации.

3. Запросить разговор с одним из руководителей наших клиентов из кейсов выше. Согласовано с CEO заказчика кейса №1 (IT-компания, БЦ «Альтаир»). 15-20 минут разговора по WhatsApp или телефону про опыт работы с нами. Свяжем напрямую через Дмитрия Волкова, без свидетелей с нашей стороны.

Контактное лицо для всех трёх вариантов: Дмитрий Волков, руководитель проектов +7 (495) 555-78-23 d.volkov@propose-construction.ru Telegram: @d_volkov_construction

Все встречи и предварительные расчёты до подписания договора бесплатные. С учётом дедлайна по переезду 1 сентября ответ желательно дать до 15 мая 2026: нам нужно 16 рабочих дней на закупку первой партии материалов (вентиляция Systemair и сплит Daikin требуют предзаказа за 4 недели) и мобилизацию бригад до старта Фазы 1.

Подписал: Дмитрий Волков, 4 мая 2026 г.

Документ подготовлен для ООО «Прометей-Логистика» по результатам выезда главного инженера ПТО 28 марта 2026 г., технического задания от 12 апреля и эскизов планировки от 22 апреля. Срок действия предложения — 30 дней (до 3 июня 2026). НДС 20% включён.